来历：广州华夏开展研讨部
一周之前，广州以75.6亿的总价，连挂三地。
傍边，荔湾金桥地块尤为有目共睹，原因无它，又是一块老城区一线江景地块。
回忆本年荔湾土拍，该地块3公里范围内三年两出“标杆地”，先有3.5万/平的雅居乐华大物流地块，后有4.2万/平的保利冷冻厂地块，可见荔湾西区向来归于房企“比赛血拼”之地。
那么，刚刚露脸的金桥地块，本质又怎么，来看详细剖析。
一、地块根本信息
金桥地块总占地面积37299㎡，计容建面64930㎡，总起拍价18.3亿，起拍楼面价28140元/㎡。
该地块采纳“限地价+竞自我克制+摇号”的方法出让，最高限价为26.5亿，抵达最高限价时，楼面价为40813元/㎡。
该地块为临江一线地块，限高操控相对严厉（≤60米），此外需求配建1.1万㎡城市路途以及0.6万㎡绿洲以及文化站、居民健身场所等。
二、地块现状及四至状况
地块现在处于搁置状况，内部平坦无显着斜度崎岖，现状为绿洲。北侧临江无遮挡，视界开阔，为市区难得一见的望江“净地”。
金桥地块东、南侧被老旧社区围住，根本以6层楼梯楼为主，对未来项目东、南向低层单位景象存在必定影响。
地块西侧首要为物流快递库房以及大客车停车场，调研期间物流车辆、大巴交游较为频密，估计会发生必定噪音、尾气问题。
三、地块周边配套状况
金桥地块与滘口社区严密相连，挨近滘口客运纽带，地处广佛接壤。全体而言，除交通优势外，其他配套层次相对较低。
交通方面，地块间隔地铁5号线滘口站约800米；公交方面，间隔广佛路公交站以及滘口总站均为500米，作为广州重要客运纽带，地块周边公交线网兴旺。
日子配套方面，现在地块周边1公里范围内无大型超市购物中心医院，首要依托周边300米小食店、小卖部供给根本需求；教育方面该区域亦相对匮乏，暂无优质学位资源。
四、地块商场价值剖析
1）坐拥“珠水”稀缺资源
首要，市区一线“珠水”靓地稀缺。
依据广州华夏研讨开展部监测显现，近5年广州揭露途径出让的市区一线临江地块仅5宗，可谓买罕见少。5宗一线江景地块成交楼面价均到达3.5万元/m 以上水平。
其次，海珠、银河、荔湾三区江景地均为各自区域土拍“标杆”。
其间海珠石岗路AH051028地块坚持全市“标杆”已挨近3年时刻，由此可见市区江景地商场认可度较高，备受房企追捧。
此外，2020年1月以总价82亿+自我克制25%商业计容出让的广船一期地块为荔湾土地商场、楼市远景出让打下“强心剂”，因而广州华夏研讨开展部以为，本次金桥地块起拍价存在必定“竞赛空间”。
| 近5年广州揭露出让市区一线临江商住地状况一览
另一方面，该地块三公里范围内三年两出“标杆地”。
2016年8月华大物流地块招引雅居乐、保利、年代、碧桂园、万科、安全、旭辉等19家房企竞逐，终究以35216元/m 楼面价出让，溢价率达120%。
2019年9月南岸路冷冻厂地块拍出42520元/m 的楼面价，接棒广钢成为荔湾“新标杆”。
2）荔湾新房库存“紧急”
阅历2019年成交去化，现在荔湾区新房库存仅54.9万m ，消化周期约7.2个月，主力板块广钢北区各盘根本进入尾货状况，南区项目因为拿地本钱较高，采纳小量屡次的方法推售。
因而估计未来2-3年时刻荔湾新房供给才能将较2018-2019年削弱，全体呈现显着“求过于供”态势，消化周期将进一步挨近6个月红线。
|近1年荔湾新房库存面积/消化周期状况
另一方面，该地块现在已归于搁置清场结束状况，可直接进行开发建造，估计最快10-12个月即可入市开售。
比较之下，荔湾其他旧改项目将需求更长商场转化，如广船地块需进行土地整理恢复作业、万科广信财物包、凯德大坦沙项目需求“按部就班”开发，因而金桥地块在溢价合理的状况下，具有抢占商场先机的优势，吸纳荔湾新房需求。
五、地块商场危险剖析
1）广佛五眼桥片区旧改推动缓慢，周边环境短期内难以改进
广佛五眼桥片区改造规划始于2009年，2011年旧改计划村团体表决经过率达90.17%。
但直至2016年，首版《广佛新城(五眼桥-滘口)规划整合及城市设计深化》才出炉，依据其时定位，五眼桥片区将打造“打造成广佛同城示范区”。
最新一版旧改为2018年9月发布的《五眼桥片区规划公示》，本次调整的方针为“推动白鹅潭中心商务区建造”。但该规划未对详细改造方向进行进一步确认，只提出了连片旧厂房用地更新，公共空间整合等方针。
因为五眼桥片区布局涣散，物业权属相对杂乱，难以一致连片推动旧改，因而没有有房企进入或触摸，相关改造更多只能依靠官方力气，由此可预期五眼桥旧改将相对缓慢，周边低层次环境短期内或难以改进。
从实地调研状况去看，与广钢、大坦沙、广船等大范围连片旧改比较，金桥地块周边旧厂、老旧社区会集，河涌有待管理。
此外因为地块周边存在很多客运公司、库房物流厂房，因而前往地铁站、滘口公交站的首要路途繁忙时刻有可能会呈现拥堵，上述要素将影响未来项目寓居体会。
2）日子配套偏低端，医疗、教育资源匮乏，或被周边大盘“抢客”
因为地块全体面积偏小，因而项目内“自给自足”的程度较低，无法像周边在售项目相同建造小区内幼儿园、超市等配套。
此外，项目地处广佛接壤，医疗、教育资源匮乏，对上述需求较强的买家或将转投同区的广钢、大坦沙板块，或周边凯粤湾、逸彩庭园等大社区盘。
七、周边楼价剖析
金桥地块周边有多个一手楼盘在售，间隔较近的新世界凯粤湾均价5万/㎡，大坦沙岛项目悦江上品、双桥8号均价处于4.8万/㎡左右。
二手方面，周边优质大盘为新世界逸彩庭园，均价3.5-3.6万/㎡，此外芳村大路西多楼梯楼，首要为楼龄较长的企业宿舍，价格在2.4-2.8万/㎡左右。
八、SWOT剖析
广州华夏研讨开展部以为，金桥地块具有“市中心稀缺江景资源”的优势，结合曩昔半年荔湾区拍地状况，包含广船、南岸路冷冻厂地块均以高溢价拍出，可见各大房企对该区开展前途决心较强。
以现在金桥地块28140元/㎡的起拍楼面价来看，其竞价空间较大，预期房企竞拍热心亦将较高。
另一方面，地块面积、起拍总价适中，配建条件相对简略，且已完结清场作业，估计参加竞拍的除标杆房企外，部分本地中坚、过江龙房企亦有望参加比赛。
地块下风首要会集在日子配套、周边环境两方面。
首要因为地块处于广佛接壤，因而除交通外，其他配套均偏低端，医疗、教育资源匮乏，关于寻求学位的市区买家而言，或转投广钢、大坦沙等板块。
其次，地块周边会集布局旧厂旧小区、库房以及城中村，且处于通往地铁、公交站的必经之路，对项目层次有必定影响；
最终，五眼桥旧改只能经过官方力气进行微改造，估计推动功率较低，周边环境、工业短期内难以得到晋级。
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