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一线江景地铁800米最高地价4万实探荔湾金桥地块

2020-01-23 22:23:25 作者:责任编辑NO。卢泓钢0469

来历:广州华夏开展研讨部

一周之前,广州以75.6亿的总价,连挂三地。

傍边,荔湾金桥地块尤为有目共睹,原因无它,又是一块老城区一线江景地块。

回忆本年荔湾土拍,该地块3公里范围内三年两出“标杆地”,先有3.5万/平的雅居乐华大物流地块,后有4.2万/平的保利冷冻厂地块,可见荔湾西区向来归于房企“比赛血拼”之地。

那么,刚刚露脸的金桥地块,本质又怎么,来看详细剖析。

一、地块根本信息

金桥地块总占地面积37299㎡,计容建面64930㎡,总起拍价18.3亿,起拍楼面价28140元/㎡。

该地块采纳“限地价+竞自我克制+摇号”的方法出让,最高限价为26.5亿,抵达最高限价时,楼面价为40813元/㎡。

该地块为临江一线地块,限高操控相对严厉(≤60米),此外需求配建1.1万㎡城市路途以及0.6万㎡绿洲以及文化站、居民健身场所等。

二、地块现状及四至状况

地块现在处于搁置状况,内部平坦无显着斜度崎岖,现状为绿洲。北侧临江无遮挡,视界开阔,为市区难得一见的望江“净地”。

金桥地块东、南侧被老旧社区围住,根本以6层楼梯楼为主,对未来项目东、南向低层单位景象存在必定影响。

地块西侧首要为物流快递库房以及大客车停车场,调研期间物流车辆、大巴交游较为频密,估计会发生必定噪音、尾气问题。

三、地块周边配套状况

金桥地块与滘口社区严密相连,挨近滘口客运纽带,地处广佛接壤。全体而言,除交通优势外,其他配套层次相对较低。

交通方面,地块间隔地铁5号线滘口站约800米;公交方面,间隔广佛路公交站以及滘口总站均为500米,作为广州重要客运纽带,地块周边公交线网兴旺。

日子配套方面,现在地块周边1公里范围内无大型超市购物中心医院,首要依托周边300米小食店、小卖部供给根本需求;教育方面该区域亦相对匮乏,暂无优质学位资源。

四、地块商场价值剖析

1)坐拥“珠水”稀缺资源

首要,市区一线“珠水”靓地稀缺。

依据广州华夏研讨开展部监测显现,近5年广州揭露途径出让的市区一线临江地块仅5宗,可谓买罕见少。5宗一线江景地块成交楼面价均到达3.5万元/m 以上水平。

其次,海珠、银河、荔湾三区江景地均为各自区域土拍“标杆”。

其间海珠石岗路AH051028地块坚持全市“标杆”已挨近3年时刻,由此可见市区江景地商场认可度较高,备受房企追捧。

此外,2020年1月以总价82亿+自我克制25%商业计容出让的广船一期地块为荔湾土地商场、楼市远景出让打下“强心剂”,因而广州华夏研讨开展部以为,本次金桥地块起拍价存在必定“竞赛空间”。

| 近5年广州揭露出让市区一线临江商住地状况一览

另一方面,该地块三公里范围内三年两出“标杆地”。

2016年8月华大物流地块招引雅居乐、保利、年代、碧桂园、万科、安全、旭辉等19家房企竞逐,终究以35216元/m 楼面价出让,溢价率达120%。

2019年9月南岸路冷冻厂地块拍出42520元/m 的楼面价,接棒广钢成为荔湾“新标杆”。

2)荔湾新房库存“紧急”

阅历2019年成交去化,现在荔湾区新房库存仅54.9万m ,消化周期约7.2个月,主力板块广钢北区各盘根本进入尾货状况,南区项目因为拿地本钱较高,采纳小量屡次的方法推售。

因而估计未来2-3年时刻荔湾新房供给才能将较2018-2019年削弱,全体呈现显着“求过于供”态势,消化周期将进一步挨近6个月红线。

|近1年荔湾新房库存面积/消化周期状况

另一方面,该地块现在已归于搁置清场结束状况,可直接进行开发建造,估计最快10-12个月即可入市开售。

比较之下,荔湾其他旧改项目将需求更长商场转化,如广船地块需进行土地整理恢复作业、万科广信财物包、凯德大坦沙项目需求“按部就班”开发,因而金桥地块在溢价合理的状况下,具有抢占商场先机的优势,吸纳荔湾新房需求。

五、地块商场危险剖析

1)广佛五眼桥片区旧改推动缓慢,周边环境短期内难以改进

广佛五眼桥片区改造规划始于2009年,2011年旧改计划村团体表决经过率达90.17%。

但直至2016年,首版《广佛新城(五眼桥-滘口)规划整合及城市设计深化》才出炉,依据其时定位,五眼桥片区将打造“打造成广佛同城示范区”。

最新一版旧改为2018年9月发布的《五眼桥片区规划公示》,本次调整的方针为“推动白鹅潭中心商务区建造”。但该规划未对详细改造方向进行进一步确认,只提出了连片旧厂房用地更新,公共空间整合等方针。

因为五眼桥片区布局涣散,物业权属相对杂乱,难以一致连片推动旧改,因而没有有房企进入或触摸,相关改造更多只能依靠官方力气,由此可预期五眼桥旧改将相对缓慢,周边低层次环境短期内或难以改进。

从实地调研状况去看,与广钢、大坦沙、广船等大范围连片旧改比较,金桥地块周边旧厂、老旧社区会集,河涌有待管理。

此外因为地块周边存在很多客运公司、库房物流厂房,因而前往地铁站、滘口公交站的首要路途繁忙时刻有可能会呈现拥堵,上述要素将影响未来项目寓居体会。

2)日子配套偏低端,医疗、教育资源匮乏,或被周边大盘“抢客”

因为地块全体面积偏小,因而项目内“自给自足”的程度较低,无法像周边在售项目相同建造小区内幼儿园、超市等配套。

此外,项目地处广佛接壤,医疗、教育资源匮乏,对上述需求较强的买家或将转投同区的广钢、大坦沙板块,或周边凯粤湾、逸彩庭园等大社区盘。

七、周边楼价剖析

金桥地块周边有多个一手楼盘在售,间隔较近的新世界凯粤湾均价5万/㎡,大坦沙岛项目悦江上品、双桥8号均价处于4.8万/㎡左右。

二手方面,周边优质大盘为新世界逸彩庭园,均价3.5-3.6万/㎡,此外芳村大路西多楼梯楼,首要为楼龄较长的企业宿舍,价格在2.4-2.8万/㎡左右。

八、SWOT剖析

广州华夏研讨开展部以为,金桥地块具有“市中心稀缺江景资源”的优势,结合曩昔半年荔湾区拍地状况,包含广船、南岸路冷冻厂地块均以高溢价拍出,可见各大房企对该区开展前途决心较强。

以现在金桥地块28140元/㎡的起拍楼面价来看,其竞价空间较大,预期房企竞拍热心亦将较高。

另一方面,地块面积、起拍总价适中,配建条件相对简略,且已完结清场作业,估计参加竞拍的除标杆房企外,部分本地中坚、过江龙房企亦有望参加比赛。

地块下风首要会集在日子配套、周边环境两方面。

首要因为地块处于广佛接壤,因而除交通外,其他配套均偏低端,医疗、教育资源匮乏,关于寻求学位的市区买家而言,或转投广钢、大坦沙等板块。

其次,地块周边会集布局旧厂旧小区、库房以及城中村,且处于通往地铁、公交站的必经之路,对项目层次有必定影响;

最终,五眼桥旧改只能经过官方力气进行微改造,估计推动功率较低,周边环境、工业短期内难以得到晋级。

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